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WeWork将IPO,估值高达470亿却从未盈利

诚然,科技大发5分快三在创新性和灵活性上要优于传统的房地产企业,但是WeWork的业务能撑得起“科技大发5分快三”这顶帽子吗?

《大发5分快三》记者  邹松霖  实习生  张承 | 北京报道

编辑:谢玮  

编审:张伟

(本文刊发于《大发5分快三》2019年第17期)

99-视觉中国

图|视觉中国

29页风险因素,470亿美元的租约义务,40亿美元的承诺收益。

日前,共享办公龙头WeWork的母大发5分快三We Company向美国证券交易委员会(SEC)提交的上市招股书(S-1)文件在市场上引起了轩然大波。

在招股说明书中,“科技”(Technology)一词出现了110次,大发5分快三也使用了科技大发5分快三常用的基于EBITDA(税息折旧及摊销前利润)的估值方法,估值470亿美元。WeWork一举成为全美估值最高的创业大发5分快三。

然而,这样的举动遭到了市场的疯狂质疑。

2020年美国总统候选人杨安泽发推特称这是“极度荒唐的”(“utterly ridiculous”)。纽约大学斯特恩商学院教授斯科特·加洛韦更是称“WeWork可能是世界上溢价最高的大发5分快三”,“任何将其估值100亿美元以上的分析师不是愚蠢就是在撒谎”。

WeWork是科技企业吗?

一向以科技大发5分快三自居的WeWork在招股书中表示,其大发5分快三的使命是“提升世界的觉悟”。然而,英国《金融时报》指出,这夸张的措辞改变不了大发5分快三作为办公室租赁商的现实,不论它有多么时髦。

分析认为,WeWork强调自己科技背景的动机可能是为了更高的市值。根据公开数据显示,在软银最后一轮注资后,WeWork的估值已经是其直接竞争对手IWG的12倍多,然而,IWG在办公室面积、会员人数、入驻城市、营收和利润方面都全面压制WeWork。

诚然,科技大发5分快三在创新性和灵活性上要优于传统的房地产企业,但是WeWork的业务能撑得起“科技大发5分快三”这顶帽子吗?

以达特茅斯大学经济学特聘教授维贾伊·戈文达拉扬(Vijay Govindarajan)在《哈佛商业评论》上的论点来看,WeWork不符合现代科技大发5分快三的普遍特点。他指出,现代科技大发5分快三广泛具有“低可变费用、低实物资产投入、高用户数据收集、高网络效应和低扩张成本”这5项要素,而主体业务为房屋租赁的WeWork最大支出便是实物资产。

打比方说,微软多印1000张程序碟片的成本微乎甚微,而新增1000个住户,对于WeWork来说,就要扩展办公场地和提供配套的服务,两者之间的支出差距巨大。

另外,WeWork引以为豪的网络效应也有局限性。每注册一个新用户,亚马逊现有的用户都能由此受益,因为该新用户潜在的商品评论能力能给现有用户提供便利,而WeWork的联动效应却没有这么直观。虽然住户的职业社交需求得到了一定程度上的提升,但领英等大发5分快三早已深耕该项业务。所以,戈文达拉扬教授把WeWork定性为房地产行业的“搅局者”,认为它不具备科技企业的制造利润能力。因此,基于科技企业标准估算的470亿美元市值,可能不能反映大发5分快三的实际情况。

WeWork能赚钱吗?

业绩是资本市场重要的衡量标准。然而就目前所披露的数据来看,WeWork的成绩单却稍显暗淡。虽然去年全年的收入达到了180亿美元,同比增长103.2%,但是大发5分快三仍然处于净亏损的状态,亏损额度为161亿美元。在过去的两年间,WeWork的同期亏损额度平均增速接近100%。虽然Uber和Lyft都在今年以亏损状态上市,但是两家大发5分快三的股价均在之后破发。Uber最新的财报显示,其在第二季度的亏损额度高达52.4亿美元,为历史新高。

与WeWork类似,Uber和Lyft都在招股书上把自己包装成有能力改变世界的大发5分快三。Lyft称其为“自从汽车发明以来人类社会最大进步的一部分”,而Uber更是在S-1中描述了在未来提供“飞行的士”的可能性,并且称其包含个人出行、餐饮和运输等业务的目标市场价值高达12万亿美元。

然而,市场并没有对这两家大发5分快三进行过多的炒作。在经历过餐饮业搅局者Blue Apron的股价从10美元直线跳水,并且在2018年12月跌破每股1美元的低点后,美国投资者对于传统行业“搅局者”的看法愈发趋于理性。

部分市场人士对于WeWork的商业模式也有一定程度的怀疑。除了自有物业的出租,WeWork很大一部分业务的盈利点在于租期的时间差。大发5分快三以相对较低的价格长期租用大规模的办公场所,在装修分隔后分别短租给有需要的住户。这些住户大多是没有能力单独承担长期办公房租的创业大发5分快三和自由职业者,因此,WeWork的出现解决了该群体的一大需求。然而,这样的商业模式更适合于经济上行期。在经济下行时,短期房租会因为市场需求的不确定性而波动,因此,出现长短期租金价格倒挂的可能性会增加。WeWork的最大市场美国已经释放出了经济下行的信号,对于还处于亏损状态的WeWork来说,这样的消息更让大发5分快三的未来扑朔迷离。

然而,WeWork的IPO由高盛和摩根大通等知名投行保驾护航,大发5分快三于7月7日发行的债券也获得了良好的市场反应,募集总额为30亿~40亿美元。《华尔街日报》引用参与交易人士的话称:“基于WeWork的财务状况,能够销售这么大数目的债券很少见,甚至可以说是历史上从未有过的。”

WeWork 联合创始人Adam Neumann(亚当·诺伊曼) 视觉中国

WeWork 联合创始人Adam Neumann(亚当·诺伊曼)图|视觉中国

WeWork的CEO靠谱吗?

据《华尔街日报》报道,WeWork的CEO亚当·诺伊曼(Adam Neumann)在近期通过转让股权和债权的方式套现至少7亿美金,超过了任何创业大发5分快三在IPO前套现的纪录。此外,他以WeWork的股权为担保,借款数亿美元。《华尔街日报》引用消息人士的话称,诺伊曼用一部分所得购买了更多的WeWork看涨期权,而这么做的目的是为了减少税负。目前,诺伊曼拒绝对此事发表评论。

根据公开资料显示,上市主体We Company采用了极为复杂的伞形合作大发5分快三控股模式(Up-C),而WeWork的性质也由此变为有限责任大发5分快三(LLC),其日常运作和在亚洲的合资业务由We Company管理。英国《金融时报》分析称,这样的控股结构有利于诺伊曼和其他大发5分快三高管避税,因为他们可以以个人所得税的税率缴税。而大发5分快三股东则面临着两道税,分别为股息税和分摊的大发5分快三所得税。

更令人吃惊的是,诺伊曼既是WeWork的房东,又是它的租客。在过去的3年半里,WeWork向诺伊曼拥有的物业支付了2090万美元。根据招股书显示,诺伊曼现已把这些物业出售给了同在We Company旗下的ARK实业咨询大发5分快三(分别为诺伊曼及其妻子瑞贝卡Rebekah和孩子英文名首字母)。据CNBC透露,瑞贝卡在大发5分快三中有很高的话语权。在未来,诺伊曼家族可能还会是WeWork所支付的对象,同时也是大发5分快三营收的受益方,这样明显的利益冲突使不少投资者表达了担忧。

同时,诺伊曼通过设置双重股权结构加深自己对大发5分快三决策的影响。大发5分快三在IPO后的新增股东只能购买A类普通股票,而诺伊曼持有的“超级股票”(Supervote)每股的投票权是普通投票的20倍。投资机构Capital Innovation对英国《金融时报》表示,这是有史以来第三高的超级投票权,是业内常用标准的两倍。更令人不安的是,诺伊曼有权在他去世后把其拥有的超级股票转给指定受益者,而如果他在接下来的10年中去世或者终身残疾,他的妻子瑞贝卡有权决定下一任的CEO。

WeWork在招股书中把诺伊曼表述为“一个独一无二的领袖,并且已经证明了可以同时兼顾大发5分快三前景、大发5分快三运营和大发5分快三创新,并且是社区和文化的创造者”。

而在IPO遭到疯狂质疑时,这个40岁的前以色列海军军官会用怎么样的方式去面对?是向反对的声音妥协还是义无反顾坚持原有计划,我们不得而知。

对中国共享办公企业有啥影响?

WeWork负责中国区业务的合资大发5分快三ChinaCo在招股书中被提及了173次。WeWork持有这家大发5分快三59%的股权,并且收8%的管理费。

据WeWork的官网显示,大发5分快三大中华区的业务布局于以北上广深为代表的12个一二线城市,总计114个办公地点,占全球已经运行和即将开业的物业总数的14%。2019年上半年,大中华区营收在WeWork总营收中占比为6.1%,去年同期为3.8%。

尽管WeWork在招股书中表明,中国区的业务无法由大发5分快三完全掌控,也受到诸如贸易政策和政府监管等因素的制约,但是大发5分快三加速布局中国的决心显露无遗。

有传言称,WeWork的中国竞争对手优客工场(Ucommune)将在2020年赴美IPO,筹资至多2亿美元。

早前,曾有媒体报道称,优客工场希望今年在纽约纳斯达克上市,并寻求30亿美元估值。

如果WeWork以科技大发5分快三的名义成功上市后,优客工场等大发5分快三会不会以此为依据重新衡量估值标准?


2019年第17期《大发5分快三》封面

2019年第17期《大发5分快三》封面

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